当前位置：肌肉萎缩 > 检查诊断 > 房企欠税真相地方政府主动放水 >
房企欠税真相地方政府主动放水
"房企欠税"真相:地方政府主动"放水"？
虽然引发广泛辩论的"房企欠税风波"还在延续发酵当中，但部分地方政府已意想到问题的性质，正在加大了对土地增值税的征缴力度。需要指出的是，有专家认为，房地产税种类繁多，理应白癜风该如何医治进行深度整改，以强化税种有效性和严肃性，避免房企偷税漏税、地方构建税收蓄水池等现象的产生。 税收政策出现松紧缓冲区 据经济参考报报道，2013年11月24日，央视《每周质量报告》一则报道，掀起了土地增值税的"欠税风波"。报道称，在2005年至2012年8年间，多家知名房地产公司应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。 涉事企业包括万科、SOHO中国、富力、招商地产、合生创展、雅居乐、金地团体等45家上市房企。随后该报道遭房地产行业集体否认。 而就在事件淡出人们视野以后一个月，12月30日，央视再度直指龙头房企万科欠缴土地增值税44亿元。报道中指出，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已到达清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。此次再掀有关土地增值税的辩论。 翌日，万科做出回应表示，不存在应缴未缴情况。并表露，近三年万科累计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿元，而其2010年至20123年来净利润不过294.53亿元。 不过，值得注意的是，1月7日晚，吉林省地税局回应表示，吉林市万科城一期项目已达清算条件，但企业以工程款结算未结束，现阶段成本核算不准确为由谢绝清算，主管税务机关已再次下达税务事项通知书，要求企业于2014年1月15日前提供没法清算相干证据。 另外，吉林地税还将加强土地增值税征管基础工作，展开清算督导检查。2014年，吉林省将展开土地增值税清算案例交换，结合实际制定清算管理办法，组织土地增值税清算工作督导检查，确保土地增值税应征税款及时足额入库。 除吉林省外，深圳也已展开对土地增值税新的管理动作。 深圳市政府已召开会议，提出将加强土地增值税清算工作力度，具体举措包括"强化清算工作"和"适度提高土地增值税预征税率"。对此，深圳市规土委相干负责人表示，土地增值税历来是房地产调控的重要手段之一，通过提高预征税率和强化征收，可以促进开发商推盘，增加市场供应，减缓供求矛盾。 事实上，各个地方政府的主动"放水"或许是造成"房企欠税"成为普遍现象的重要缘由。 根据2009年国税总局出台的《土地增值税清算管理规程》，土地增值税清算条件分为两类：1是纳税人应当进行清算的条件，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。 2是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占全部项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售终了的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 虽然规定非常明确，但土地增值税征管体制却不完善。2013年国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》指出，从整体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。 国税总局相干负责人在接受采访时表示，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、本钱和费用情况，税收征管难度大并且容易白癜风可以医治吗产生执法风险。 更加值得一提的是，中国税务2013年7月发布的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税操作难度大，征收本钱高；在一些地方政府看来，土地增值税可当作调理收入的"猴皮筋"，也有助于保护与房企的关系，因此态度暗昧；在某些房地产企业看来，土地增值税税制繁复，清算跨度长，使得逃税空间大、本钱低，因此有恃无恐。 部分税收工作人员亦表示，对地方政府而言，触及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商"脖子"卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会冲高第二年的任务。而一旦到了地区财政紧张或年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴以完成任务。 对此，1名业内人士表示，这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策沦成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，"土地增值税成为选择性支付税，大多数开发商都只是收取预缴部分。开发商长时间不清算，即使清算也是隐瞒销售收入，虚报开发本钱。如果政府要整哪个开发商，那实际上是谁被查谁倒霉。" 深度解读土地增值税背后 很明显，要解读"房企欠税"的背后真相，必须要了解什么是土地增值税。据一财报道，土地增值税的原理是这样的：一片土地被房地产商开发以后，价值会上升。土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种，算是一种避免房地产暴利的税。 公式中的"增值额"是由市场决定的，房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑本钱等该扣除的项目。固然，这个税率也很高，30-60递进。可见，所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长，只有在楼盘售出和项目结束以后才能最后计算增值部分有多少。 可问题就在于，什么叫作"项目结束"？这个定义历来都没法明确的定义，所以我们的税务部门都采取了"预征"的方式。先按销售收入的某一比例预先征收，以后再多退少补。 平常没什么，但碰上这几年有点特殊。房价嗖嗖的涨，依照之前的价格来预征，那只会导致一个结果，就是预征的土地增值税远远小于房价上涨以后实际应当要上缴的土地增值税。这个时候，政府本来应当马上就要求房地产企业补足这个差额。 不过，"补足"这个事其实不简单。土地增值税有其特殊性，也就是必须在项目结束以后才能计算，而项目结束本身就难定义。周期这么长的土地税种，清算需要审核大量跨若干年度收入、本钱和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。 依照税法规定，开发终了后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实行转动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永久不用缴税的税种。 同时，收不上来也和房企的"公道避税"有关系。听说房产商们手中都捧着一本欠税"葵花宝典"，这本欠税"秘笈"，详细告知房地产开发商对付税务部门的手段。换句话讲，房地产企业欠税的"宝贝"，早已成为行业的显规则。即便房地产商在销售的黄金时期，不差钱的赚钱时段，仍然欠税并快乐着。如今的开发商个个赚得钵满盆满，为何还要成为纳税"老赖"？ 另外，房地产特殊的运作方式，为其提供了逃税的便捷，预售房按揭制度就是其重要的逃税平台，这是房地产业财务操作的通病。就以营业税来说，营业税的税基是营业收入，开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认，便可轻松逃税。 按会计相干准则，收入确认的一个必要条件是，销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后，后者却常常以风险没有完全转移为借口，对到账的预支购房款迟迟不确认为营业收入。 需要指出的是，在欠税的"产业链"中，地方政府也是有很大功劳的。地方财政收入期望的是卖地收入，而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分"本应当上缴而未缴"的土地增值税差额，能让开发商有更多的现金流来继续拿地。 谁都知道，这部分"该上缴而未上缴"的土地增值税终究都是要上缴的，我相信那些开发商和政府都在心底里是明白的。对开发商来说，它当年的利润算法里面已扣除了土地增值税，就算补缴土地增值税其实不影响企业确当年利润，延迟的话可以大大改进现金流，有了现金流才能继续拿地。 相比之下，地方政府真是用心良苦，通过延迟征收这一部分"应收所得税"，地方政府失去的也就是个利息部分，跟所得的卖地收入相比真是一个零头而已。这意味着不管是地方政府还是开发商都是这个"欠税产业链"的贡献者。 说得更加直白一点，就是政府靠赊账来换取与房地产企业更多的生意。
